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Immobilienlexikon

ABDEFGHIKLMNOPRSUVWZ

A
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung („Konventionalstrafe“) vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

A Meta
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt werden. (italienisch: „zur Hälfte“)

Anbot
Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.H. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar.
Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die ® Option.

Angeld
Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt. Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück, so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen. Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück, so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen. In beiden Fällen ist es nicht beachtlich, ob durch den Rücktritt ein Schaden entstanden ist.
Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung, ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge, die über 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrücklich als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung zurückzustellen ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.

Anmerkung der Rangordnung
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Vom dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, „Sperre“ des Grundbuches).

Annuität
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt.
Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommenen Kapitals von S 100,– entnommen werden können („Kapitalisierungsfaktoren“).
Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.

Anwartschaftsvertrag
Mit diesem Vertrag wird das Recht auf den Erwerb (Überlassung in Miete oder Nutzung, Übertragung ins Eigentum) einer bestimmten Wohnung vom Bauträger eingeräumt.

Atriumhaus
Eingeschossiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium) umschließt.

Aufsandungserklärung
Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde erklärt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer einverstanden ist.

Aufschließungskosten
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas…) Ausschreibung die in Einzelteile (Positionen) aufgelöste, detaillierte Beschreibung von gewünschten Lieferungen und Leistungen mit genauen Angaben über Qualität und Menge. Sie dient zur Einholung von vergleichbaren Angeboten bei mehreren Firmen.

B

Bankgarantie
Absicherung gegen Verluste, bspw. die durch Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens drohen.

Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw. bewilligt wird. Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.

Baugenehmigung
Erklärung der Baubehörde, dass einem Bauvorhaben nach den zur Zeit der Erteilung geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse entgegenstehen.

Baugrund (Bauland)
Grundsätzlich jede für eine Bebauung gewidmete Fläche.

Bauherr
Ist derjenige, über dessen Auftrag und für dessen Rechnung ein Bau ausgeführt wird. Der Begriff des Bauwerbers wird synonym gebraucht. Bauträger (Bauorganisatoren, Baubetreuer) besorgen die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung (§ 260 GewO).
Der Begriff des Bauträgers ist grundsätzlich gewerberechtlicher Natur. Im Burgenland wird der Bauherr als Bauträger bezeichnet.

Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe.

Bauland
Grünflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde verbaut werden dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete, Gartensiedlungsgebiete, Lagerplätze etc.).

Baumaske
Ein selbständig nicht bebaubarer Grund zwischen vorderer Grundstücksgrenze und der planmäßigen Straßengrenze, z.T. auch als Ergänzungsfläche bezeichnet. Im engeren Sinne wird als Ergänzungsfläche nur die an der seitlichen oder hinteren Grundfläche anschließende Fläche verstanden, die selbständig nicht bebaubar ist.

Bauordnung
Landesgesetz mit detaillierten Vorschriften über die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften, enthält allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen (Überwachung des Bauzustandes) und sonstige bautechnische Normen (z.B. Feier-, Schall- und Wärmeschutz), die Einhaltung der Bauordnung wird von der zuständigen Baubehörde in jedem Bundesland kontrolliert.

Bauplatz
Ein Baugrund, der nach einigen Landesbauordnungen als solcher genehmigt werden muss, bevor ein Gebäude errichtet werden kann; hierbei ist die Bewilligung an länderweise verschiedene Voraussetzungen gebunden. Derartige Bestimmungen bestehen im Burgenland, in NÖ, OÖ, Salzburg, Steiermark und Wien.

Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:
a.) Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)
b.) Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 99 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch („Baurechtseinlage“) und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte and den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.

Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplatz geändert werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten Änderungen des Baubauungsplanes erschweren oder verhindern.

Bauträger
Bauherren oder deren Bevollmächtigte; jedenfalls Unternehmen, die für die Abwicklung eins Bauvorhabens verantwortlich zeichnen. Es gibt gemeinnützige und gewerbliche Bauträger.

Bauverhandlung
Nach Vorprüfung der eingereichten Unterlagen setzt die zuständige Behörde einen Bauverhandlungstermin an Ort und Stelle fest. Zur Bauverhandlung werden in der Regel Bauherren, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die betroffenen Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) eingeladen. Es wird eine Besichtigung des Grundstücks durchgeführt und die Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften überprüft. Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) können allfällige Einwände vorbringen.

Bauverwaltungskosten
für die administrative Abwicklung eins Bauvorhabens auflaufende Kosten. Gemeinnützige Bauträger dürfen einen Pauschalbetrag von drei Prozent der Baukosten verrechnen.

Bauweisen
Durch sie wird die Lage der Gebäude zu den Grenzen des Bauplatzes fixiert. Sie darf nicht mit den bautechnischen Bauweisen (z.B. Fertigteilbauweise) verwechselt werden.
Es gibt folgende Bauweisen (Bebauungsweisen)
Offene Bauweise: Wenn ein Gebäude allseits freistehend in einem bestimmten Mindestabstand zum Nachbargrund (Länderweise verschieden; auch Bauwich oder Abstandsfläche ist als Bezeichnung häufig) errichtet wird.
Geschlossene Bauweise: Wenn Gebäude an der Straßengrundgrenze von Nachbargrund zu Nachbargrund aneinander gebaut werden.
Gekoppelte Bauweise: Wenn jeweils an einer gemeinsamen Nachbargrundgrenze Gebäude aneinander gebaut werden und zu den anderen Grundgrenzen ein Abstand eingehalten wird.
Die Bauweise wird fallweise auch als halboffene Bauweise bezeichnet. Die Bauweisen gibt es praktisch in allen Bundesländern. Daneben gibt es bundesländerweise noch Sonderregelungen, wie die €žGruppenbauweise €œ in Oberösterreich und Wien (Gebäude werden von Nachbargrundgrenze zu Nachbargrundgrenze durchgehend aneinandergebaut, und an den beiden Enden dieser Häuserzeile ist ein Abstand gegenüber der Grundgrenze zum nächsten Nachbarn und zur Verkehrsfläche einzuhalten), die €žZeilenbauweise €œ (Steiermark: ähnlich wie die Gruppenbauweise) und Spezialformen (NÖ: freie Anordnung der Gebäude; Wien: Strukturen), die dem Planer einen gewissen Spielraum eröffnen.

Bauwerber (Bauherr)
derjenige, in dessen Auftrag und auf dessen Rechnung ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll.

Bauwerk (Gebäude)
Darunter versteht man eine Anlage, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.

Bauwich
Seitenabstand eines Bauwerks zur Grundgrenze. Geringere Abstände zum Nachbargrund wurden früher als „Reichen“ bezeichnet.

Bebaute Fläche
jene Fläche, die das Bauwerk auf dem Grundstück einnimmt.

Bebauungsbestimmungen
umfassen Baufluchtlinien und Vorschriften über die Ausnützbarkeit des Bauplatzes sowie die Bauklasse; sie werden mittels Bescheid bekannt gegeben.

Bebauungsplan
Von den Gemeinden aufgrund des Flächenwidmungsplanes erlassener Plan, der die bauliche Ordnung eines Gebiets regelt (Festlegung der Fluchtlinien, des Verlaufs von Gemeindestraßen, Baugrenzlinien und der sonstigen Ausnützbarkeit von Grundflächen).

Benützungsbewilligung
Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).

Besichtigungsschein
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet.

Bestandvertrag
Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag. Beide Arten des Bestandvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandsgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bittleihe
siehe Prekarium

Bodenwertabgabe
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach Abzug des Freibetrages von 200.000,–.

Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des Bürgen kann von Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als „Bürge und Zahler“ verpflichtet, so kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB). Für die zur Finanzierung eines Bauvorhabens erforderliche Hypothekardarlehen kann das Land die Haftung übernehmen.

Bungalow
Frei stehendes eingeschossiges Wohnhaus mit flachem oder flach geneigtem Dach (Hindienglisch).

D

Dienstbarkeit (Servitut)
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.
Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können „bejahende“ (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung eines Balkons in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten „verneinende“ Hausservituten zu Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude, Licht, Luft oder Aussicht nicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.
Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das dienende Gut.
Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des – Wohnrechtes und des Fruchtgenussrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.

Dingliches Recht
Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jedermann wirksam ist (z.B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

E

Eigenmittelersatzdarlehen
öffentliche Darlehen zur teilweisen oder gänzlichen Aufbringung der für eine geförderte Wohnung benötigten Eigenmittel. Die Höhe hängt vom Familienstand, dem Einkommen und der Wohnungsgröße ab; die Details variieren von Bundesland zu Bundesland.

Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf „unbeschränkte Herrschaft“). Beschränkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.

Einantwortung
Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Dadurch erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlass.


Einheitswert

Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) welche als Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben wie z.B. Vermögensteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer dient. Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).

Einreichplan
Für die Baueinreichung bei der Behörde erforderlich sind Lageplan, Grundrisse aller Geschoße, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100, in dreifacher Ausfertigung und farbig angelegt.

Eintragungsarten im Grundbuch
Das Grundbuchgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen ( auch „Ersichtlichmachungen“).
Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben den Zweck im Interesse Dritter tatsächliche Verhältnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. den Eintritt der Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache, dass ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet liegt; Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung).

Einverleibung
siehe Eintragungsarten im Grundbuch

Extabulation
siehe Eintragungsart im Grundbuch

F

Flächenwidmungs- und Bebauungspläne
Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne , die rechtlich im Rang von Verordnungen stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland, Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete.
Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch „Bauklassen“ Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.

Förderungswerber
Grundsätzlich können jeder Staatsbürger, jede Gemeinde, gemeinnützige Bauvereinigung oder andere juristische Personen (zum Beispiel gewerbliche Bauträger) unter Beachtung der Vorschriften über „begünstigte Personen“ um eine Förderung ansuchen. Hier gibt es bestimmte Kombinationen von Bauweisen und Rechtsformen, die aus den Richtlinien des jeweiligen Bundeslandes ersichtlich sind.

Fruchtgenussrecht
vertraglich eingeräumtes Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen (z.B. Fruchtgenussrecht an einem Miethaus – die Einkünfte fließen dem Fruchtgenussberechtigten zu). siehe auch Dienstbarkeit

G

Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung, speziell für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in zeitgemäßer Ausstattung.

Gemeinnützige Bauvereinigung
mit der Errichtung und Verwaltung von Häusern und Wohnungen befasstes Unternehmen, das auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes tätig ist und einer regelmäßigen Kontrolle unterliegt.

Gemeinschaftsräume
der gemeinsamen Benutzung dienende Räume in einem Wohnhaus – wie Kinderspielraum, Veranstaltungs- und Hobbyräume, Sauna, Waschküche, Abstellräume für Kinderwägen und Fahrräder etc. Zu beachten sind hier die Bestimmungen über die Förderung solcher Räume in den Bundesländern.

Geschossbau
Haus mit mehreren Wohnungen auf mehr als zwei Geschoßen.

Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich ist. Die Grundbuchsprengel sind in Übereinstimmung mit dem von den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster) in Katastralgemeinden (KG) unterteilt.
Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhändern möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage
Jede Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörenden Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf. Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Grunderwerbsteuer
Bundessteuer, die anlässlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes).

Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer. Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten eine zeitliche Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist.

H

Heizungskosten
Wenn eine gemeinsame Heizanlage mehrere Wohnungen versorgt, sind die Kosten für Wartung und Energie gerecht aufzuteilen. Meist wird ein monatliches Akonto eingehoben und einmal jährlich abgerechnet.

Hypothek
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können Nebenforderungen (Zinsen, Verzug- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt werden.
Bei Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Höchstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek).
Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen, die Hypothek aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen und dem Käufer die für die Löschung der Hypothek erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur Verfügung zu stellen.

I

Immission
Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen und das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstückes kann eine Unterlassungsklage erheben, unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch fordern (§ 364 ABGB).

Intabulation
siehe Eintragungsarten im Grundbuch

Investitionsablöse
Aufwandersatz gemäß § 10 Mietrechtsgesetz für den Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zu wesentlichen Verbesserung der Wohnung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind. Der Mieter hat dem Vermieter den Anspruch schriftlich anzuzeigen (spätestens mit der Aufkündigung, ansonsten innerhalb von 2 Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels). Die Höhe des Anspruches wird nach den durch Rechnungen belegten tatsächlichen Kosten berechnet, wobei ab Vollendung der Investition eine jährliche lineare Abschreibung vorzunehmen ist. Diese beträgt außer in den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/20 pro Jahr. In den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/10 pro Jahr.
Wurden die Aufwendungen mit öffentlicher Förderung getätigt, so erfolgt die lineare Abschreibung nach Laufzeit des Förderungsdarlehens.

K

Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegensandes bzw. Inventars).


Kollaudierung

siehe Benützungsbewilligung


Konventionalstrafe

Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages vereinbart werden kann.

L

Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers.
Der Leibrente ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergangsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht.
Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der Wertsicherungsklausel als Reallast verbüchert werden.


Leistungsverzeichnis

dem Abschluss eines Bauvertrages gehen Verhandlungen der Vertragsbedingungen und die Abgabe eines Angebots voraus. Grundlage des Vertragesangebots des Bauhandwerkers ist das Leistungsverzeichnis. Es wird vom Architekten erstellt und enthält – nach Positionen aufgegliedert – alle Leistungen, die vom Bauhandwerker erbracht werden sollen, inklusive Materialien- und Mengenangaben. Das Leistungsverzeichnis wird für jedes Gewerk einzeln ausgeschrieben.

Liegenschaft
ein zusammenhängendes Grundstück; kann aus mehreren Parzellen bestehen und einen Grundbuchskörper bilden.

Löschungsquittung
siehe Hypothek

Loft
Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.

Loggia
Aus dem italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter Raum, der im Gegensatz zu einem Balkon nur an einer Seite offen, sonst aber an fünf Seiten von Wänden, Boden und Decke umschlossen ist. Die Bodenfläche einer Loggia gehört anders als Balkon- und Terrassenflächen zur Nutzfläche i. S. des § 17 Mietrechtsgesetz.

M

Maisonette
Zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes, vielfach in der Form einer zweigeschossigen Dachwohnung.

Mängelrüge
Wurde ein Bauwerk entgegen den Regeln der Baukunst errichtet und entspricht nicht den Vertragsvereinbarungen, liegt ein Baumangel vor. Dafür haftet innerhalb der Gewährleistungsfrist (Gewährleistung) der ausführende Unternehmer. Der Bauherr reagiert also entsprechend seiner Interessenlage, bringt eine Mängelrüge schriftlich vor und fordert den ausführenden Unternehmer auf, in einem gesetzten Zeitrahmen den Mangel zu beseitigen. Hält der Verursacher den Termin nicht ein, setzt der Bauherr eine zweite Frist zur Nachbesserung oder beauftrag eine andere Firma mit der Ersatzvornahme. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass der Bauherr die erste Frist setzt und sie mit einer Ablehnungsandrohung verbindet. Das Nachbesserungsrecht des ausführenden Unternehmers endet; und der Bauherr kann Minderungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen.

Mansarde
Für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoss (benannt nach Francois Mansart, franz. Baumeister im 17. Jahrhundert).

Mezzanin
Speziell in Miethäusern aus der Zeit der Jahrhundertwende häufige Bezeichnung für das Geschoss zwischen dem Erdgeschoß und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses („Halbstock“).
Mietverträgesiehe auch Bestandsverträge
Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen (§ 30 MRG) kündigen (Kündigungsschutz).
Dagegen enden auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge durch Zeitablauf ohne Kündigung.
Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen und können auf unbestimmte Zeit (Kündigungsschutz des Untermieters) oder auf längstens 5 Jahre befristet vereinbart werden.

Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.

Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig oder räumlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich besteht noch Stockwerkseigentum an Gebäuden, das aber seit 1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim schlichten Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer zwischen diesen zu vereinbaren. Die ordentliche einfache Mehrheit (Bewirtschaftung, Instandhaltung etc.) außerordentliche Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer. Hingegen kann jeder Miteigentümer über das Eigentum an seinem ideellen Anteil allein verfügen (z.B. Verkauf oder Belastung durch eine Hypothek).

Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das Wohnungseigentum dar.

N

Nebenkosten bei Immobiliengeschäften
Mit Immobiliengeschäften sind verschiedene Nebenkosten verbunden, die zusätzlich zum Kaufpreis bzw. dem Miet- oder Pachtzins kalkuliert werden müssen. Dazu zählen bei Kaufverträgen die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchseintragungsgebühr (1%), Honorare und Gebühren im Zusammenhang mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages, Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für behördliche Genehmigungen (z.B. Grunderwerb durch Ausländer, Grunderwerb in Assanierungsgebieten), außerordentliche Tilgungen bei Übernahme von Förderungsdarlehen durch den Erwerber , allfällige Anliegerleistungen und Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom etc. sowie die Provision des Immobilienmaklers.
Als Nebenkosten von Miet- und Pachtverträgen kommen im allgemeinen die Vergebührung (1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttozinses), die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungsprovision in Betracht. In bestimmten Fällen entstehen zusätzliche Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben durch die Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb) oder nach den Ausländergrundverkehrsgesetzen.
Bei Hypothekardarlehen beträgt die Vertragsgebühr im Regelfall 0,8%, die Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%, die Gebühr für die Rangordnung für die Verpfändung 0,5% . Dazu kommen die Kosten der Errichtung der Schuldurkunde, die Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelmarken, die Kosten der allfälligen Schätzung der Liegenschaft und die Vermittlungsprovision.
Bei Fremdfinanzierung des Rehtsgeschäftes sind die Gebühren und Kosten des jeweiligen Geldgebers (Bank, Sparkasse, Bausparkasse etc.) zu berücksichtigen.
Weiters sind bei Immobilienverkäufen steuerliche Auswirkungen zu beachten (steuerpflichtiger Spekulationsgewinn, bei Miethäusern spezielle Auswirkungen bei Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen und steuerfreien Rücklagen).

Nutzfläche (gem. § 17 Abs. 2 MRG)
Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Nutzflächenbestimmung
wird nach Naturmaßen oder aufgrund von behördlich genehmigten Bauplänen durch den Zivilgeometer berechnet.

Nutzwert
siehe Wohnungseigentum

O

Objektförderung
Förderungsdarlehen, die zur Baufindanzierung bereitgestellt werden. Nicht nur eine einzelne Wohnung, sonder das gesamte Bauobjekt wird gefördert. Das Darlehen wird entweder in einem Prozentsatz der Gesamtbaukosten bemessen oder in einem Pauschalsatz gewährt – jeweils aber pro Quadratmeter und Nutzfläche. Es gibt unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Ländern und für verschiedene Bauweisen sowie Rechtsformen.

Öffentliches Recht
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft befindet und der allgemeinen Benutzung zugänglich ist (z.B. Straßen). Ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.

Option
Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet, künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen; der Interessent ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet die Liegenschaft zu kaufen.

P

Parifizierung
Nutzwertfestsetzung. Unter der Parifizierung versteht man die anteilsmäßige Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Besondere Bedeutung hat die Parifizierung unter andrem bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung, zum Beispiel im Zuge von Dachgeschoßausbauten.

Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung des Gutbestandes eines Grundbuchkörpers (siehe Grundbuch) durch Zu- oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, also jede Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen der Bewilligung der Baubehörde, die für die Durchführung der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.

Penthouse
Im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses befindliches Luxusappartement, meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch in Duplex-(Maisonette)bauweise.

Planungskosten
umfassen die Honorare (Gebühren) für Architekt, Statiker und sonstige Planungskonsulenten. Sie werden als Bestandteil der Gesamtbaukosten betrachtet und daher mitgefördert.

Pönale
eine vertraglich festzulegende Konventionalstrafe für den zeitlichen Verzug oder die Schlechterfüllung von Arbeiten eines Auftragnehmers (z.B. einer Baufirma) durch dessen eigenes Verschulden gemäß ÖNORM B 2110. Das Pönale ist an den Auftraggeber zu erstatten.

Prekarium (Bittleihe)
Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).

Punktation
Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B. verbücherungsfähiger Kaufvertrag über ein Grundstück) erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.

R

Rangordnung
siehe Anmerkung der Rangordnung

Reallast
Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der Haftung des jeweiligen Eigentümers für die dem Reallastberechtigten zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden in der Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB) oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts des früheren Eigentümers.

Reallasten entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung, Inhalt und Umfang des Rechtes müssen möglichst genau angegeben werden.

S

Servitut
siehe Dienstbarkeit

Simultanhypothek
siehe Hypothek

Solidarhaftung
Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann, wenn mehrere Personen für die Erfüllung der Forderung eines Gläubigers zur ungeteilten Hand haften, Der Gläubiger hat ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis der Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Die Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. Haftungsübernahme als Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung bei Ehegattenwohnungseigentum beider Ehegatten für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum; Haftung mehrerer Mitmieter für den Mietzins).

Souterrain
Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoss eines Gebäudes.

Spekulationsgewinn
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der Spekulationsgewinn beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre.
Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.
Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um 10%.
Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf dem Wert des Gebäudes entfallene Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Verkäufer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.

Subjektförderung
Sie kommt dem einzelnen Bewohner direkt zugute, beispielsweise als Eigenmittelersatzdarlehen oder Wohnbeihilfe. Auch die Gewährung von Darlehen als Pauschalsätze direkt an Einzelpersonen wird als Subjektförderung bezeichnet.

Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemäß § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).

Superädifikat
Ein Bauwerk (Baulichkeit) auf fremden Grund, das im Eigentum einer anderen Person als des Grundstückseigentümers steht. Superädifikate entstehen dadurch, dass Bauherr und Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Grundeigentümer nicht zuwachsen soll. Die Übertragung eines Superädifikates bedarf der Urkundenhinterlegung bei Gericht.

U

Umbauter Raum
gilt als Kennzahl für die Größe eines Hauses in Kubikmetern und bezeichnet den Raum, der von den Außenmauern, vom Dach und von der Kehlersohle umschlossen wird. Bei nicht unterkellerten Häusern wird ab Geländeoberkante gerechnet.

Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern (- Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommens- und Vermögenssteuer bei Veräußerung einer inländischen Liegenschaft durch einen Ausländer).

V

Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet. Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag am Schluss des Versteigerungstermins zurückgestellt.

Veräußerungs- und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet es ein höchstpersönliches und nichtverwertbares Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten.
Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begründet sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).

Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Vorkaufsrecht
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann anlässlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung nicht ausgeübt werden . Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz).
Der übergangene Vorkaufberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.

Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte „Umstandsklausel“ (Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

W

WEG
Wohnungseigentumsgesetz 1975 (Bundesgesetz) über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten. Gültig in der Fassung Wohnrechtsnovelle 2000.

WFG
Wohnbauförderungsgesetz, Bundesgesetz vom 27 November 1984 über die Förderung der Errichtung von Wohnungen. Seit 1989 gelten in den Bundesländern eigene Gesetze samt Durchführungsbestimmungen.

WGG
Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, Bundesgesetz vom 8. März 1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, gültig in der Fassung vom 29. Dezember 2000 (BGBl I Nr. 2000/142. Rechtsgrundlage für die Tätigkeit aller gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) dem jeweils zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert angepasst wird. Als Maßstab für die änderung des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom Österreichischen Statistischen Zentralamt errechnet werden.
Die Wertsicherung von Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart und die Wertanpassung jeweils ab den sich daraus ergebenden Stichtagen vorgenommen werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).

Widmung
ist die verbindliche Festlegung einer Nutzungsart für einen Gegenstand (Grundfläche). Damit ist nicht unbedingt verbunden, dass die festgelegte Nutzung tatsächlich erfolgen muss – allerdings darf keine andere Nutzung erfolgen.

Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an unbewegliche Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).

Wohnbeihilfe
Inhaber von geförderten Wohnungen können um eine Wohnbeihilfe ansuchen, wenn sie durch den Wohnungsaufwand (monatlicher Aufwand ohne Betriebs- und Heizungskosten) unzumutbar belastet sind. Die jeweils geltenden Bestimmungen erlasen die Landesregierungen.

Wohnrecht
Das Wohnrecht (- Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenuss nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.

Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein.
Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.
Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die kleinste Einheit an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.

Z

Zeitrente
Eine im Gegensatz zur Leibrente vertraglich für bestimmte Zeit vereinbarte Rente. Bei Verbücherung als Reallast ist der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.

Zeitwert
wird meistens für Grundstücke ermittelt; ist der Reproduktionswert abzüglich Altersabschlag unter Berücksichtigung des Ertragswertes.

Zwangshypothek
Art der Zwangsvollstreckung über das unbewegliche Vermögen eines Schuldners.